Cordium wil haar sociale huurpatrimonium aanpassen aan eigentijdse woonbehoeften en energienormen. Daken en ramen zijn op de meeste plaatsen al vervangen. Maar vooral in de oudste gebouwen is meer nodig om de woningen op een modern peil te krijgen. Een grondige renovatie is dan de volgende optie. Zo krijgen nog dit jaar 51 woningen van de Rode Rok een nieuw dak, nieuwe gevel, ramen en verwarmingsinstallatie. Bewoners gaan hun energiefacturen met enkele honderden euro’s per jaar zien dalen.

Voor nog andere woningen is zelfs zo’n doortastende renovatie geen optie. Technisch kan het wel, maar de wetgeving laat niet toe dat sociale huisvestingsmaatschappijen renoveren als de kosten daarvoor 80% of meer bedragen van nieuwbouw. Dat was zo voor de appartementsgebouwen aan de Kleine Breebeemdlaan.

In zo’n geval blijft er maar één optie over: afbreken en nieuwbouw realiseren.

Om het nog wat ingewikkelder te maken: als een sociale huisvestingsmaatschappij woningen afbreekt, moet ze bij nieuwbouw streven naar het best mogelijke gebruik van haar grondvoorraad. Meestal betekent dat minstens twee dingen:

• Ten eerste: méér woongelegenheden realiseren op dezelfde grond.
• Ten tweede: de juiste woongelegenheden bouwen om zo goed mogelijk te voldoen aan de woonbehoeften van vandaag. Dat wordt ook ‘woondichtheid’ genoemd. In deze tijd betekent dat méér aandacht voor woningen voor ouderen, méér woningen voor kleinere gezinnen, meer aangepaste woningen. Nieuwe woningen moeten ook voldoen aan strenge energienormen.

Het is binnen die regels dat Cordium samen met dbv-architecten naar oplossingen zocht voor woningen in de wijk Rode Rok. Architecten Luc Baert en Miete Kusters brachten de wijk en de staat van de woningen in kaart. Ze zochten naar oplossingen die rekening houden met nodige renovaties en de nodige woondichtheid. Ze wilden ook de kwaliteit van de openbare ruimte verbeteren.

Bovenop wat wettelijk nodig is, heeft het masterplan Rode Rok drie uitgangspunten voor de openbare ruimte:

• ‘Circulatiepaden’: voetgangers en fietsers moeten makkelijk het natuurgebied, de Demer en  het centrum van Kuringen kunnen bereiken.
• Groen Karakter’: De wijk krijgt een sterkere relatie met het achterliggende natuurgebied. De nieuwe ontwikkelingen worden er natuurlijker mee verweven.
• ‘Ontsluiting’: nieuwe wooncomplexen worden gebouwd rond een autoluw gebied met nieuwe erftoegangen.

Een ander belangrijk uitgangspunt is de gemoedsrust van de bewoners. De meeste bewoners wonen graag in hun wijk en willen er graag blijven wonen. Cordium wil dat zoveel mogelijk kunnen waarmaken. Daarom kiest de huisvestingsmaatschappij voor een plan dat in stappen wordt uitgevoerd. De eerste stap is nieuwbouw in plaats van de appartementen die nu leegstaan. Als die klaar is, kunnen sommige bewoners naar een nieuwe woning verhuizen. Dan kan gestart worden met een tweede fase van afbraak, nieuwbouw en verhuis.

Dat gefaseerde proces van afbreken, bouwen en verhuizen neemt veel tijd in beslag. Cordium rekent op een periode van tien jaar om het volledige plan te realiseren. Tien jaar is een lange tijd, en zekerheden voor de planning en financiering van projecten kunnen maar stap voor stap worden opgebouwd.

Waarom is dat zo? Omdat de bouwtechnieken evolueren. Omdat de wetgeving doorheen de tijd verandert. Omdat Cordium slechts fase per fase zekerheid krijgt of er genoeg geld is om het deelproject uit te voeren.

Het masterplan is daarom vooral de uitdrukking van een wens en voornemen.  Tijdspad, bouwconcept en materialengebruik kunnen in de loop van de tijd nog evolueren. Wat Cordium vandaag uittekent, kan er dus in de loop van de tijd wat anders uitzien.

Als het plan volledig wordt uitgevoerd, worden over een periode van naar schatting tien jaar 42 appartementen, 16 seniorenwoningen en 8 eengezinswoningen afgebroken. Die worden vervangen door 30 rolstoeltoegankelijke seniorenappartementen, 40 woningen en 33 gaanderijappartementen. Cordium bouwt dus 103 nieuwe woongelegenheden. Dat zijn er 37 meer dan er vandaag in de wijk zijn. Alle 103 woningen zullen een energiepeil bereiken dat voldoet aan of zelfs zuiniger is dan het wettelijke E-peil. Voor de seniorenappartementen betekent dat E50. Alle volgende fases zullen een E30-peil nastreven.

De fasering verloopt als volgt:

Technisch gesproken zit de gevelrenovatie van 51 woningen niet in het Masterplan. Het gaat om een project dat er los van staat. Maar het loopt, en tegen einde 2016 zal de wijk er daardoor al heel anders gaan uitzien.

• Fase 1: De appartementen aan de Kleine Breebeemdlaan worden afgebroken. In de plaats van deze 12 appartementen komen 30 seniorenappartementen. Deze fase gaat van start in 2016.
• Fase 2: Bewoners van de 16 seniorenwoningen verhuizen naar een nieuw appartement. De 16 bestaande seniorenwoningen worden afgebroken. Op die plaats worden 11 gaanderijappartementen en 10 woningen gebouwd.
• 18 huurders van de woningen waar toekomstige fase 3 gebouwd wordt, verhuizen naar nieuwbouw. 3 appartementsblokken van 6 woongelegenheden worden afgebroken. Het nieuwe woonproject realiseert 22 gaanderijappartementen en 10 woningen.
• Fase 4: De bewoners van de woningen waar de toekomstige fase 4 gebouwd wordt, verhuizen naar nieuwbouw.  2 appartementsgebouwen van 6 woongelegenheden en 8 eengezinswoningen worden afgebroken. Op die plaats komen 20 woningen.

Er komen trage wegen voor fietsers en voetgangers. Die trage wegen verbinden de wijk met het natuurgebied en met de dorpskern van Kuringen. Woongebieden zelf worden autoluw ingericht. Er komt een nieuwe speeltuin. Bovendien – al is dat nog niet helemaal zeker – hoopt Cordium in samenwerking met de stad een paviljoen te bouwen. Dat zou door de bewoners als ontmoetingsruimte gebruikt kunnen worden.

Veranderingen zijn niet altijd makkelijk. De Rode Rok staat voor een lange periode van veranderingen. Dat zal een grote invloed hebben op het leven van bewoners. Sommige bewoners zullen ernaar uitkijken te mogen verhuizen naar een moderne en zuinige woning. Voor andere huurders zal dat moeilijker zijn.  Niet iedereen vindt het immers fijn om uit zijn vertrouwde huis weg te gaan. Werken in de wijk zullen ook extra verkeer, een rommelige aanblik en geluidsoverlast meebrengen. Dat kan voor bewoners soms heel lastig zijn.

Bovendien zijn er nog veel onzekerheden. Behalve voor de eerste fase moeten alle volgende projecten fase per fase worden goedgekeurd door de Vlaamse overheid. Elke fase moet een volledig administratief proces van planning, financiering en aanbesteding doorlopen. Het is dus onmogelijk om nu al te zeggen welke werken er precies in welke jaartallen zullen plaatsvinden. En dat maakt het er allemaal niet makkelijker op voor bewoners, die ook graag willen weten waar ze aan toe zijn.

Samenwerken en goed communiceren. Cordium wil die periode zo goed mogelijk overbruggen, samen met de bewoners. Betrokken huurders zullen ruim vooraf en volledig worden geïnformeerd over wat er te gebeuren staat. De huisvestingsmaatschappij zal regelmatig infomomenten organiseren en in de wijk aanwezig zijn om vragen op te vangen. Bewoners mogen rekenen op een luisterend oor en veel communicatie. Reinout Van der Sijpe, hoofd van de sociale dienst van Cordium, werkt met zijn team op dit moment aan een communicatieplan. Daarin zullen bewoners van de wijk een belangrijke rol spelen.