William: ‘Onze grootste zorg vandaag is om alle woningen minimaal te laten voldoen aan de Vlaamse energienormen. Tegelijk willen we ook het comfort voor de bewoners niet uit het oog verliezen. Maar de juiste keuzes maken is best ingewikkeld. Alles wat we doen heeft immers gevolgen op lange termijn. Dus zelfs als iets nu dringend is – bijvoorbeeld enkele beglazing vervangen door isolerend glas – dan lijkt dat wel logisch om te doen, maar is dat vaak helemaal niet verstandig.’

William: Ik geef een voorbeeld. In Munsterbilzen zijn nog veel woningen die teveel energie verbruiken. Dan kunnen we zeggen: vooruit, we zullen daar nieuwe ramen plaatsen en de gevels volblazen met isolatie. Maar dan ontstaat er condensatie. Dan gaat de woning en het wooncomfort achteruit in plaats van vooruit. Dus moeten we grondiger te werk gaan: ook ventilatie voorzien en de verwarmingstechnieken aanpakken. En dat maakt die projecten ingewikkelder en duurder dan je bij aanvang denkt.’

Frank: ‘Als dan blijkt dat de renovatiekost 80% of meer bedraagt dan de kost om een nieuwe woning te bouwen mogen we van de Vlaamse overheid zelfs niet renoveren. Dan kunnen we alleen nog afbreken en nieuwbouw zetten.’

William: ‘Juist. Als we enkel de ERP 2020 norm nastreven, dan is de kwaliteit van ons woningpatrimonium nog niet gegarandeerd. We moeten altijd het totale plaatje bekijken. Het heeft geen zin zwaar te investeren in woningen als we binnen tien jaar opnieuw moeten beginnen. Dan kost dat nog eens veel geld.’

Frank: ‘Om de kosten maar eens te noemen: gevel, dak en ramen samen komt al gauw op 55.000 euro. Als je dan de binnenkant ook grondig wil renoveren, komt daar nog eens 45.000 euro bij. Dan ben je eigenlijk die woning gewoon twee keer aan het betalen terwijl de huur nagenoeg niet wordt aangepast. Afbreken en meer woningen op dezelfde oppervlakte bouwen is op lange termijn meer rendabel. Het alternatief is innovatiever zijn met de renovaties.’

William: ‘De mensen denken dat we daar geld voor krijgen van de regering, maar dat is niet zo. We kunnen bij de Vlaamse overheid wel renteloos lenen. Die leningen moeten gewoon terugbetalen. Voor energierenovaties krijgen we dezelfde subsidies als particuliere eigenaars. Die dekken maar een klein deel van de kosten.’

William: ‘Cordium heeft alleen huurinkomsten. Op hier en daar een subsidie voor een innovatieproject na moeten we het daarmee doen.’

William: ‘Tot nu toe kon dat niet, en dat leverde grote financiële zorgen op. Nu kan het wettelijk wel, al lost het lang niet het hele vraagstuk op. Als door renovatie de waarde van de woning met minstens 10% stijgt, mogen we een huuraanpassing doen. Bij oudere woningen vervalt dan ook de patrimoniumkorting. Het komt erop neer dat huurders met hogere inkomens wel een hogere huurprijs gaan betalen. De lagere inkomensgezinnen zullen alleen het wegvallen van de  patrimoniumkorting voelen. Dat komt op rond de 30 euro per maand. Dat bedrag ligt trouwens lager dan de besparing die huurders doen op energiekosten.’

William: ‘Neen. Maar de energieprijzen zullen blijven stijgen. Als we niets doen, dan wordt energie voor onze huurders op termijn gewoon onbetaalbaar. Trouwens, de renovaties zijn dringend en nieuwbouw is dat ook. In Hasselt is de gemiddelde wachttijd nu al 10 jaar.

William: ‘Ja, daar liggen wij van wakker. Maar het zit niet in ons karakter om de boel te laten aanslepen. Van goedkope en gebrekkige renovaties wordt niemand beter. We blijven zoeken naar de beste en meest betaalbare technische oplossingen en naar creatieve manieren om onze investeringen terug te verdienen binnen wat de wet ons toelaat.’

William: ‘Het bestuur onderzoekt of we meer dan vandaag kunnen inzetten op de verkoop van oudere woningen. Dat levert ons twee dingen op: nieuwe financiële reserves om te investeren in onze woningen en minder kosten omdat we verkochte woningen niet meer hoeven te renoveren.’

Frank: ‘Een deel van de oplossing zit ook in collectieve energiesystemen. We zoeken uit of wij zelf kunnen instaan voor de productie en verkoop van warmte. Met het verschil tussen de marktprijs en de productiekost hopen we een deel van de renovatiekosten te kunnen financieren. Dan worden we er allemaal beter van: de bewoners wonen comfortabel en verbruiken minder energie, wij kunnen een deel van de investeringen recupereren en samen dragen we bij aan de klimaatdoelstellingen.’