Veertig jaar na de bouw van de eerste woningen door architecten van Miel’s generatie, ziet Luc de eerste vervangingsbouw ontstaan. ‘De kost voor renovatie is soms zo hoog dat die op 80% of meer van de kost voor nieuwbouw geschat wordt. In dat geval moet volgens de wetgeving voor nieuwbouw gekozen worden,’ legt Luc Baert uit. Het project aan de Stijn Streuvelslaan in Hoeselt is het eerste van die orde voor Cordium. 31 woningen worden afgebroken en maken plaats voor 19 nieuwe wooneenheden en 16 koopkavels.

Voor sommige bewoners van die oorspronkelijke woningen is dat een harde noot. Na veertig jaar is een mens diep geworteld op de plek en in het huis waar men zijn leven heeft opgebouwd. ‘Het is een goede zaak dat Cordium veel zorg besteedt aan de communicatie met de bewoners,’ vindt Luc, die tijdens een bewonersvergadering in Hoeselt de nieuwe plannen uit de doeken deed.

Vroeger werkten de architecten vooral samen met ‘Brussel’. ‘Vanaf het voorontwerp moesten we op het bureau in Brussel overleggen met de Nationale Maatschappij voor de Sociale Huisvesting. Er was een basislastenboek voor het ontwerp van sociale woningen. Daarom leken de sociale woningen ook zoveel op elkaar,’ zegt Miel Baert. De bouwprojecten waren ook veel groter. Waar vroeger in verschillende fases hele wijken werden gebouwd, zijn de projecten van vandaag meestal veel kleiner en vaak geïntegreerd in een bebouwde omgeving. Vandaag kijkt ‘Brussel’ nog altijd mee naar de projecten, maar ligt het coördinatiepunt bij de sociale bouwmaatschappij zelf.

Sociale huisvestingsmaatschappijen moeten hun nieuwbouwprojecten toewijzen via een aanbestedings- of wedstrijdformule. ‘Heel anders dan vroeger, toen architecten opdrachten doorgespeeld kregen, ‘ zegt Miel. Vandaag de dag is de concurrentie onder architecten veel groter. ‘Als we een opdracht willen doen voor Cordium, komt het er dus op aan om een ontwerp te maken dat past binnen de regelgeving, de verwachtingen van de bouwmaatschappij en het budget. Bovendien moeten we veel creatiever ontwerpen, want originaliteit is ook een criterium in de beoordeling geworden,’ zegt Luc Baert.

Sociale woningbouw kan vandaag de dag de kwalititeitstoets in vergelijking met de private woningen meer dan doorstaan. Voor architecten zit het grote verschil zit tussen ontwerpen voor privé of sociale woningbouw in de strenge regelgeving die de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) oplegt. ‘De VMSW heeft zeer strakke leidraden in verband met woonoppervlakte, kwaliteit, techniek, materialengebruik en budget. De ontwerpen moeten ook rekening houden met de aanpasbaarheid van woningen voor ouder wordende bewoners. De ramingen moeten goed ineen zitten, om op tijd bij te kunnen sturen. Als architecten hebben wij te ontwerpen binnen die strakke kaders, en dat vraagt toch wel een gespecialiseerde kennis.’

Architecten moeten dus blijven studeren om bij te blijven met de nieuwe regelgeving. Heel belangrijk, want de kwaliteit en de rekeningen moeten kloppen. ‘Het is echt puzzelen om een mooi ontwerp te maken, binnen de richtlijnen en zeker binnen de maximale budgetten. Vanaf het voorontwerp moet dat goed zitten.’ Luc tekende ook voor de verbouwing van het Cordium-kantoor in Hasselt. ‘Heel fijn proces is dat geworden. Ik kreeg de vrijheid om met het team van Cordium te ontwerpen, en dat leidde tot veelvuldige aanpassingen in het ontwerp. Alles kon voortdurend in verandering blijven, zelfs tijdens de bouw. We zijn trots op het resultaat.’